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L'État lui-même a repensé le jeu du logement en transformant le crédit immobilier en un produit financier (SFI + titrisation achetée avec FGTS), créant un cycle qui pousse les prix à la hausse tout en allongeant les durées (jusqu'à 420 mois) et en augmentant le coût final pour la génération qui veut le plus mais peut acheter le moins.
L'idée selon laquelle les jeunes Brésiliens « préfèrent louer » ne tient pas la route au vu des données. Selon une enquête citée par Chaîne élémentaire, 93 % de la génération Z rêvent encore de posséder leur propre maison, et 68 % des personnes âgées de 21 à 34 ans déclarent préférer acheter plutôt que louer. Le problème n'est pas le désir, mais la faisabilité : les calculs ne correspondent tout simplement pas à ceux qui entreront sur le marché en 2025.
L’année historique marquante de ce processus est celle de 1997, année de la création du Système de Financement Immobilier (SFI).
Ce qui était autrefois le fournisseur direct de logements de l’État est devenu un moteur financier : Les hypothèques ont été transformées en obligations, achetées même avec l'argent du FGTS, alimentant un cycle qui a artificiellement augmenté le prix de l'immobilier.
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Le résultat pratique est une génération qui veut acheter davantage, mais qui finit par être poussée à louer.
Comment est née la génération de la location
Le SFI et la titrisation ont permis aux banques de transformer des portefeuilles de crédit en titres vendus aux investisseurs.
Entre 2011 et 2016, Caixa Econômica Federal a émis 18,9 milliards de reais d'obligations, et une part importante a été achetée par le FGTS, un fonds constitué avec l'argent des travailleurs.
Cette opération a libéré des ressources pour de nouveaux financements, mais en même temps, a stimulé des prix toujours plus élevés, à mesure que le crédit disponible augmentait en même temps que la valeur des propriétés.
Dans la pratique, les jeunes Brésiliens ont commencé à être confrontés à des propriétés plus chères, à des durées de location plus longues pouvant aller jusqu'à Mois 420 et des taux d'intérêt qui, en moyenne, sont autour de 10% par an.
Cela signifie que le coût final d’une propriété peut doubler en trois décennies.
Le modèle de financement est devenu une barrière à l’entrée, rendant l’achat impossible pour une grande partie de la population active.
L'impact de la pandémie et la hausse des prix
La crise sanitaire de 2020 a aggravé le problème. Le coût des matériaux de construction a grimpé de plus de 50 % en deux ans, avec des augmentations de près de 90 % pour l'acier et de 88 % pour le PVC.
Dans le même temps, le travail à domicile a augmenté la demande de logements plus grands et a déplacé la demande vers la campagne, ce qui a entraîné de nouvelles augmentations.
Exemple cité dans l’étude : São José do Rio Preto a enregistré une augmentation de 136 % des ventes et de 255 % des lancements en 2024.
L’inflation immobilière brésilienne est restée supérieure à la moyenne mondiale.
En 2024, les prix de l’immobilier ont augmenté de 7,7 %, soit près du triple de la moyenne mondiale (2,6 %) et au rythme le plus élevé depuis 2013.
Cette appréciation, combinée à un crédit coûteux, a creusé l’écart entre le rêve et la réalité de la génération de rente.
Des jeunes sans issue : devenir propriétaire est loin, louer est la règle
Les statistiques montrent le dilemme : 31 % de la génération Z vit encore chez ses parents pour ne pas pouvoir payer le loyer ou acheter.
Seuls 45 % des jeunes de 18 à 34 ans se disent totalement indépendants financièrement.
Pendant ce temps, ceux qui louent voient leurs revenus s’épuiser : Payer 2.500 30 R$ par mois pendant 900 ans équivaut à XNUMX XNUMX R$, soit presque deux appartements, mais sans aucun capital à la fin.
Les recherches renforcent cette image : 62 % des jeunes estiment qu’il est plus difficile d’acheter une propriété aujourd’hui que pour les générations précédentes.
Malgré cela, 73 % des personnes interrogées rêvent encore d'être propriétaires. Ce qui change, c'est la manière dont elles tentent d'y parvenir : des alternatives comme le télétravail à l'étranger et la génération de revenus en devises fortes (dollars/euros) apparaissent comme des stratégies pour surmonter les contraintes de revenus locales et constituer un apport personnel.
Spéculation et propriétés vides
Un autre facteur aggravant la crise de la génération de loyers est la rétention des stocks. Rien qu'à São Paulo, il y a près de 600 XNUMX propriétés fermées qui attendent d'augmenter en valeur, selon l'enquête.
Pendant ce temps, ceux qui ont besoin d’un logement sont poussés vers des périphéries de plus en plus éloignées, où les transports et les services publics ne peuvent pas suivre la croissance démographique.
Ce phénomène révèle comment le logement a cessé d’être simplement un bien essentiel et a commencé à être traité comme un actif financier.
Il en résulte une pénurie artificielle de logements abordables et la perpétuation d’un marché gonflé.
En près de trois décennies, l’État brésilien est passé du statut de constructeur de maisons à celui de organisateur d'un marché qui favorise les banques, les fonds et les investisseurs, tout en poussant des millions de jeunes vers la génération locative.
Malgré tout, la plupart rêve toujours d'acheter votre propre maison, même si vous devez rechercher des stratégies en dehors de la logique traditionnelle.
Et vous, pensez-vous que le Brésil devrait revoir l’utilisation du FGTS et changer la façon dont il finance le secteur du logement, ou le modèle actuel est-il le seul possible pour soutenir le marché ?
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Ainsi, depuis 1997, nous n'avons connu que quatre années de gouvernement de droite ; le reste a été gouverné par la soi-disant gauche socialiste, qui défend les plus défavorisés. Analysez-le avec impartialité, sans fanatisme ni idéologie, car c'est la responsabilité de chacun.
C'est simple : construire une maison pour les « pauvres » ne vous rapporte pas de votes…